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禾欣股份介绍绿城治理市盈率达到20倍后还有投资价值吗?

更新时间:2020-08-14 12:33:20 点击:74

7月24日,a股和港股大幅下跌。最后,恒生指数报告了24705。33点,下降2。21%.然而,绿城管理公司的股价逆势上涨至3。每股55港元,上涨2。01%,比7月10日的上市价格高出42%。同时,公司的总市值达到了67。81亿港元。

绿城管理公司上市的头两天,该公司的股价分别上涨了30%和28%。62%,并一度在7月14日冲到4。每股4港元。然而,在那之后,它的股价一路下跌,禾欣股份在7月20日跌至3.5%。21港元,这引发了市场猜测:绿城的股价是由短期投机操纵的,会“恢复原状”吗?

根据公开数据,房地产开发企业的平均净利率约为10%,物业管理企业的平均净利率约为13%,相应的平均市盈率分别为6-8倍和20-25倍;领先的市盈率预计分别为8倍和30倍。

禾欣股份介绍绿城治理市盈率达到20倍后还有投资价值吗?

绿城管理作为“第一代理”,在香港股市没有参照物。绿城管理公司上市以来的市盈率为17倍。25次,7月13 -15日20次以上,7月16 -22日18-20次之间浮动。总的来说,目前资本市场对绿城管理市盈率的认识更倾向于轻资产模式的物业管理公司。

风能数据显示,绿城管理2017年至2019年的净销售利率为25。5%、24 .64%、18 .74%.尽管数据有所下降,但净利润的绝对值总体上仍在增长。从2017年到2019年,绿城的管理净利润为2。47亿元。35亿元。25亿元,333.54,与2018年和2019年基本持平,比2017年增长30%以上。

对于这类增长强劲的企业来说,未来发展潜力比短期股价波动更重要。此外,绿城管理本身没有可比的上市公司,其估值最终由市场决定。然而,资本市场是最敏感的市场。绿城管理公司目前的市值和市盈率表明,虽然市场中的多头和空头仍在玩游戏,但认知差异已开始逐渐得到纠正。

知情人士分析,表示,从中期和长期来看,绿城管理层应该在估值方面拥有更强的领先溢价,以及更高的增长释放前景。与此同时,尽管其合作伙伴体系限制了盈利能力,但价值链业务的扩张也将提高公司的盈利能力,总体利润率仍可保持高于行业水平。这些长期因素可能会将绿城管理层推向更高的估值水平,因此公司的估值是安全的。

不过,有媒体指出,除绿城外,还有万科、建业、雅居乐、恒大等知名购房者等30多家房地产企业代表建筑企业从事“分食”,绿城未来的经营管理存在不确定性。2016年至2018年,中国商品房销售面积增长率为22。5%、7 .7%、1 .3%,销售增长34。8%、13 .7%、12 .2%,下降非常明显。作为房地产市场的一部分,代理行业本身更多的是赚取中小房企留下的股票机会,长期增长空间较弱。

一些媒体还指出,与物业管理业务的可持续性相比,代理建筑业务这种简单的轻资产故事能否让市场持续为此买单值得怀疑。以近年来一直致力于轻资产转型的施琅房地产为例,自2019年初以来,公司市值大幅缩水,从最高的47亿元缩水至目前的33亿元,处于地产股的底部。

根据中国指数研究院的数据,从2017年至2019年的总承包建筑面积、2019年的新承包建筑面积和2019年的总收入来看,绿城管理是中国房地产市场最大的代理建筑公司,占2019年中国代理建筑市场的23%。7%,是第二大市场竞争对手的两倍多。

“从行业发展的大周期来看,保守估计每年的规模是10万亿元(房地产开发行业)。根据欧美模式,笔

有趣的是,建筑业中每个企业的盈利能力是不均衡的。2019年,格力地产60.0185万股委托开发项目毛利率为17。6%,滨江集团002244股)房地产项目管理服务毛利率为19。33%,绿城管理的毛利率为44。2 %.

一些媒体指出,尽管绿城管理2019年的整体毛利率达到44。2%,但如果时间线延长,它是56。8%下降12。六个百分点。目前,中小开发商的利润空间不断被压缩,代理建筑业务难以实现持续的利润增长。这意味着除了单纯依靠规模来推动利润增长外,如果绿城管理找不到新的利润增长点,投资价值将会大大降低。

关于毛利率,绿城管理层多次表示,公司的毛利率近年来有所下降,这是合伙模式造成的。还有一个内幕,分析绿城管理公司有权在认为赚取全额管理费,并向其合作伙伴支付一定比例的管理费作为提供服务的价格。在禾欣股份,服务成本包含在销售成本中。随着盈利能力较弱的合作模式比例的扩大,销售成本增加,毛利减少。

“流量”是互联网行业的一个专业词汇,最近在绿城管理CEO李军的口中成为一个高频词,“这是一个完整的生态圈,是一个基于‘地产代理建设’核心竞争力的自循环、不断迭代的新物种。”绿城管理不是一个传统的房地产企业,它更像一个互联网公司,其背后的逻辑是建立一个基于利益相关者文化的平台。将来,我们可能赚不到建设的钱,而是交通的钱。这家公司有无限的可能性。”

自1999年COVID-19爆发肺炎以来,真正的科技公司,尤其是领先的互联网公司,是资本市场上唯一一家股价能够保持稳定并大幅上涨的公司,除了那些已经升温的医药股。例如,亚马逊的股价从1626年开始上涨。03美元/股,涨到3000美元/股以上;来自中国的美国代表团评论说,它的股价也从70美元上涨了。每股1港元涨到200港元。

以资本相关流动为例。绿城管理的部分政府建设项目将根据项目节点支付预收款并产生现金流;绿城管理作为中国最大的代理建筑公司,也可以通过市场手段将一定数量的应收账款转化为金融产品,为委托方提供金融支持,产生资金流;甚至,我们可以考虑建立一个资产管理平台,处置不良资产,获取资本收益。

上面的例子只是一个闭环。在建工程。0供应链,有许多这样的闭环。例如,在代理建筑业务的上游设计流量方面,绿城管理已经收购了多家设计院;代理业务下游的后端交通和商业综合体项目的运营也在规划之中。即使没有代理服务,咨询、培训、标准制定等相关服务也可以通过流量串联,在整个服务平台中自循环、迭代。

投资者需要考虑的是,这样的绿城管理是建筑企业、服务企业还是互联网企业。除了互联网创造的基于平台和自我循环的生态,绿城支持的绿城管理和行业领袖的属性,什么样的潜力会爆发?

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